+38(098)-328-7789

г. Киев, ул. Жилянская, 41

info@jurtest.com.ua

Як застрахуватись від ризику недобудови квартири?

З усіх можливих ризиків, які можуть з’явитись при купівлі житла на первинному ринку, більш всього покупців лякає можливість повторного продажу житла. Сумнівно відомі афери, де забудовник продавав одні й ті самі квартири декілька разів багатьох стримують від придбання нерухомості в недобудові.

Незважаючи на те, що різні способи інвестування відрізняються за ступенем ризикованості, стовідсоткової захищеності не гарантує жодна з інвестиційних схем.

Жоден з інвестиційних механізмів залучення коштів в житлове будівництво не гарантує стовідсоткової захищеності покупця.

Тому ми пропонуємо вам звернути увагу на спеціальні юридичні інструменти, які кожен покупець може використати для свого убезпечення незалежно від обраної будівельної компанії та способу інвестування.

Що мається на увазі?


Інструмент 1 – Порука

Зверніть увагу на те з якими банками працює забудовник. При укладенні договору інвестування покупець може наполягати на тому щоб банк забудовника виступив поручителем по договору, тобто взяв на себе відповідальність за виконання обов’язків будівельною компанією. В такому разі порушення зобов’язань забудовником спричиняє повну і безумовну відповідальність банка перед покупцем. Зрозуміло, що банки не будуть поручатись за збиткові чи ризиковані проекти. Окрім того поручителем може виступити не лише банк, а й інша юридична особа. У випадку якщо щось піде не так, така особа – поручитель буде нести перед вами всі обов’язки забудовника.


Інструмент 2 – Придбання недобудови у формі об’єкта незавершеного будівництва

При інвестуванні в недобудовані метри покупець, перерахувавши гроші, не отримує від продавця ніякого реального товару і навіть віртуальні майнові права на квартиру передаються покупцю, як правило, після повної сплати ціни договору.

До того ж на етапі здійснення будівельних робіт будь-які відомості стосовно майбутнього будинку в державному реєстрі відсутні. Державна реєстрація права власності з видачею свідоцтв на новозбудований об’єкт буде відбуватись після прийняття такого об’єкту в експлуатацію. А до завершення будівельних робіт зберігається ризик.

Однак діюче законодавство, дозволяє при наявності мінімального відсотку готовності будинку, здійснювати державну реєстрацію квартири не як завершеного будівництвом об’єкта, а як об’єкта незавершеного будівництва. Отже покупець може наполягати на тому, щоб до моменту укладення договору забудовник зареєстрував квартиру, як об’єкт незавершеного будівництва і передав покупцю права на такий об’єкт.

Покупець квартири в новобудові може наполягати на тому, щоб до моменту повного завершення будівництва забудовник зареєстрував права на квартиру, як на об’єкт незавершеного будівництва і передав покупцю права на такий об’єкт.

Такий правочин передбачає реєстрацію за покупцем прав на недобудовану квартиру в державному реєстрі прав на нерухоме майно.

Інструмент 3 – Внесення відомостей про права на майбутню квартиру до державного реєстру прав власності

На сьогодні це є найбільш дієвий механізм захисту покупця на первинному ринку нерухомості. Його застосування стало можливим завдяки тому, що з січня 2012 року вступили в дію зміни до діючого законодавства.

Як це працює? Для використання такого способу потрібна згода та волевиявлення забудовника. Державний реєстратор на підставі наданих покупцем квартири та забудовником документів вносить до відповідного розділу державного реєстру інформацію про належність майбутнього об’єкта нерухомості певній фізичній особі. Що правда такий спосіб захисту прав покупця є дещо обтяжливим, оскільки для вчинення реєстраційних дій необхідним є проведення експертної оцінки попередньої вартості майбутньої квартири та сплати державного мито в розмірі 1% від визначеної вартості.

Використання такого способу захисту інвестицій має суттєві переваги:

По-перше, це дозволяє включити відомості про належність квартири певній особі до державного реєстру прав власності задовго до завершення будівельних робіт і введення будинку в експлуатацію.

По-друге, це дозволяє блокувати будь-які небажані дії інших осіб стосовно даної квартири. Факт наявності обтяження в державному реєстрі є безумовною підставою для відмови в державній реєстрації прав іншим особам (включаючи самого забудовника) щодо цього об’єкта нерухомості та/або проведення будь-яких інших реєстраційних дій.

По-третє, у випадку банкрутства будівельної компанії, покупець, чиї права зареєстровані таким чином, стає кредитором першої черги, що дозволяє задовольнити свої вимоги переважно перед всіма іншими кредиторами.

По-четверте, у випадку невиконання будівельною компанією своїх обов’язків покупець квартири набуває право звернути стягнення на таку квартиру шляхом переведення прав власності на проінвестовані квадратні метри на своє ім’я. При чому для здійснення такого переведення права не потрібно звертатися до суду.

Підготувати необхідні документи для захисту вашої інвестиції допоможуть юристи нашої компанії.

Советы юриста

Остались вопросы? Задайте их нам!
или просто позвоните нам
+38(098)-328-7789