+38(098)-328-7789

г. Киев, ул. Жилянская, 41

info@jurtest.com.ua

Квартира в новобудові. Як розібратись з договором інвестування?

Якщо в пошуках нової квартири ви відвідаєте декілька офісів будівельників, то вас неодмінно здивує та обставина, що кожна компанія запропонує вам свій, відмінний від інших, договір і схему залучення коштів.
Одні забудовники запропонують укласти попередній договір, інші пояснять в чому переваги договору купівлі-продажу майнових прав, а хтось працює виключно з цільовими облігаціями або закладними і так далі.
Логічним постає запитання: чому стільки видів договорів, який спосіб інвестування найкращий для вкладника, а який вигідний забудовнику?


Що каже закон?

Закону України «Про інвестиційну діяльність» доволі жорстко регламентує це питання і дозволяє залучати коштів в будівництво житла від фізичних осіб виключно чотирма способами:
- через фонди фінансування будівництва;
- через фонди операцій з нерухомістю;
- через інститути спільного інвестування;
- через емісію цільових облігацій.
Тож, якщо обрана вами будівельна компанія запропонує спосіб придбання квартири, шляхом укладення договору з вищевказаного переліку, то такий спосіб однозначно є законним.
Проблема в тому, що визначені законодавцем механізми є занадто обтяжливими у застосуванні та заплутаними навіть для фахівців, і як наслідок, переважна більшість будівельників, включаючи флагманів столичного будівництва, «оминають» способи інвестування запропоновані законом та залучають кошти від громадян за більш «спрощеними» схемами.
Чи варто вносити кошти за квартиру по договору вид, якого не передбачений законом – вирішувати покупцю. В будь якому разі ви маєте розуміти чим ризикуєте: з юридичної точки зору, укладання таких договорів не відповідає вимогам закону. Виходячи з приписів статей 203, 215 Цивільного кодексу України, договір, що суперечить вимогам закону може бути визнаний недійсним. Недійсність договору, в свою чергу, тягне двосторонню реституцію, тобто повернення сторонами всього, що вони отримали на виконання укладеного договору. Однак такий договір не є недійсним автоматично, для цього необхідно щоб хтось із сторін договору виступив ініціатором його недійсності і звернувся до суду. На практиці ж в цьому не зацікавлений, а ні покупець квартири, для якого метою інвестування є новозбудоване житло, а ні будівельна компанія, яка ні за яких обставин не захоче розлучатись з вже довіреними їй заощадженнями.
Проте незалежно від виду договору перед його укладанням важливо ретельно проаналізувати зміст.

На що звернути увагу в договорі у разі придбання квартири на первинному ринку


1. З’ясуйте суть механізму

Зверніть увагу на те, що окрім вас та будівельної компанії в реалізації будівельного проекту можуть брати участь інші юридичні особи, як то фінансові посередники, пайовики забудовника, підрядні організації, тощо. Якщо це так, - ознайомтесь з умовами договорів, які регламентують права та обов’язки між забудовником та такими учасниками, з’ясуйте яка функція, а головне, які зобов’язання перед вами, бере на себе кожна з юридичних осіб.


2. Визначтесь з порядком оплати

З’ясуйте хто буде фактичним розпорядником коштів, які ви сплатите за майбутню квартиру чи співпадає цей господарюючий суб’єкт з юридичною особою з якою ви укладаєте договір.
Також переконайтесь, що договір не дозволяє забудовнику змінювати ціну в односторонньому порядку, наприклад, шляхом прив’язки ціни квадратного метра до коливань валютних курсів.


3. Детально узгодьте параметри майбутньої квартири

На момент укладення договору бажаної новобудови ще ані фізично ані документально не існує. Тому для гарантованого отримання обраної квартири важливо детально зафіксувати всі параметри об’єкта інвестування: вписати адресу об’єкту будівництва, його назву (яка має повністю співпадати з назвою зазначеною у дозвільній будівельній документації), а також чергу будівництва, номер будинку/секції, поверх, номер квартири, її запроектовану квадратуру, деталізувати базовий перелік оздоблювальних робіт, які входять в ціну.
Після введення будинку в експлуатацію та проведення остаточної технічної інвентаризації нумерація квартир може змінитися і не співпадати з номером квартири вказаним у договорі. Тому для уникнення зайвих непорозумінь радимо окремим додатком до договору прикласти викопіювання з проекту будівництва з поверховим планом квартир, на якому відмітити вашу майбутню квартиру.


4. Чітко зафіксуйте строки

Зверніть особливу увагу на строки виконання договірних зобов’язань. Такі поняття як «строк будівельних робіт», «строк введення об’єкта в експлуатацію» та «строк державної реєстрації права власності» не є тотожними поняттями, кожен з них має бути виписаний окремо і передбачати окрему відповідальність забудовника за його дотримання.


5. Вимагайте додаткових юридичних гарантій виконання зобов’язань

Необхідно пам’ятати, що будівельні компанії, які пропонують до продажу житло, перш за все зацікавлені в мінімізації своїх витрат та собівартості споруджуваного будинку. Їх мета, як і в будь-якій господарській діяльності, полягає в отриманні прибутку, і це зрозуміло. Тому забудовники не завжди приділяють належну увагу страхуванню пов’язаних з будівництвом ризиків, та й, відверто кажучи, не поспішають обтяжувати себе додатковою відповідальністю. Для більшості ж людей придбання житла це серйозний крок і втрата вкладених заощаджень може виявитись дуже болісною. Тому саме покупець квартири має вжити заходи щодо захисту своєї інвестиції.
На нашому сайті вже опублікована стаття про додаткові способи захисту майнових інтересів покупця на випадок дефолту забудовника. На неї можна перейти натиснувши тут.

Советы юриста

Остались вопросы? Задайте их нам!
или просто позвоните нам
+38(098)-328-7789